РАСПОРЯЖЕНИЕ Коллегии Администрации Кемеровской области от 06.09.2006 № 1003-р
"О КОНЦЕПЦИИ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ"
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
Вступил в силу с 6 сентября 2006 года (пункт 4 данного документа).
КОЛЛЕГИЯ АДМИНИСТРАЦИИ КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ
РАСПОРЯЖЕНИЕ
от 6 сентября 2006 г. № 1003-р
О КОНЦЕПЦИИ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
В КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ
В целях развития ипотечного жилищного кредитования на территории Кемеровской области, повышения доступности ипотечных кредитов и займов для населения, повышения уровня обеспеченности жилыми помещениями жителей Кемеровской области и во исполнение Закона Кемеровской области от 16.05.2006 № 58-ОЗ "О предоставлении долгосрочных целевых жилищных займов, жилищных субсидий и развитии ипотечного жилищного кредитования":
1. Утвердить прилагаемую Концепцию развития ипотечного жилищного кредитования в Кемеровской области (далее - Концепция).
2. Рекомендовать руководителям органов государственной власти Кемеровской области, структурных подразделений Администрации Кемеровской области, органов местного самоуправления при принятии управленческих решений руководствоваться положениями Концепции.
3. Контроль за исполнением распоряжения возложить на заместителя Губернатора области Е.А.Буймова.
4. Распоряжение вступает в силу с момента подписания.
И.о. Губернатора
Кемеровской области
В.МАЗИКИН
Утверждена
распоряжением
Коллегии Администрации
Кемеровской области
от 6 сентября 2006 г. № 1003-р
КОНЦЕПЦИЯ
развития ипотечного жилищного кредитования
в Кемеровской области
Введение
Концепция развития ипотечного жилищного кредитования на территории Кемеровской области (далее - Концепция) разработана на основании Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренной Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 № 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации", и во исполнение Закона Кемеровской области от 16.05.2006 № 58-ОЗ "О предоставлении долгосрочных целевых жилищных займов, жилищных субсидий и развитии ипотечного жилищного кредитования".
Одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики Российской Федерации является развитие системы ипотечного жилищного кредитования.
Система ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации начала формироваться в 90-х годах прошлого века, когда были приняты Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 16.07.98 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Формирование системы ипотечного жилищного кредитования продолжилось с принятием федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.09.2001 № 675 (далее - программа), одной из задач которой является развитие ипотечного жилищного кредитования.
В Кемеровской области в целях формирования системы ипотечного жилищного кредитования были приняты: Закон Кемеровской области от 15.02.2001 № 21-ОЗ "О предоставлении долгосрочных целевых займов и развитии ипотечных отношений в жилищной сфере в Кемеровской области", Закон Кемеровской области от 28.07.2000 № 40-ОЗ "О безвозмездных субсидиях гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, на строительство или приобретение жилья".
В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.08.96 № 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию" в сентябре 1997 г. было создано ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (далее - АИЖК), его единственным акционером является Российская Федерация.
В Кемеровской области 23.12.2003 было создано ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области" (далее - АИЖК Кемеровской области), которое является региональным оператором АИЖК на территории Кемеровской области.
В 2005 году начался второй этап реализации программы, в рамках которого была разработана новая редакция программы, а также началась реализация приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".
В Кемеровской области принят Закон Кемеровской области от 16.05.2006 № 58-ОЗ "О предоставлении долгосрочных целевых жилищных займов, жилищных субсидий и развитии ипотечного жилищного кредитования".
Федеральная и областная нормативная правовая база направлены на обеспечение успешного функционирования взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки граждан Кемеровской области.
Для дальнейшего развития ипотечного жилищного кредитования необходимо сформировать рынок доступного жилья, для чего, в свою очередь, необходимо создать условия для сбалансированного увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, увеличить объемы жилищного строительства. Система ипотечного жилищного кредитования в Кемеровской области в своем законченном виде будет частью саморазвивающейся и самодостаточной системы ипотечного кредитования Российской Федерации, не требующей дополнительно значительного государственного финансирования.
Задачами Кемеровской области в процессе развития ипотечного жилищного кредитования является формирование нормативной правовой базы для дальнейшего развития ипотечного жилищного кредитования, создание условий для повышения заинтересованности населения в ипотечном кредитовании, развитие платежеспособного спроса на ипотечные кредиты и займы.
Настоящая Концепция включает в себя сведения об уровне развития ипотечного жилищного кредитования в Кемеровской области, задачах органов государственной власти Кемеровской области в сфере развития ипотечного жилищного кредитования, месте и роли единой системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и займов в сфере развития ипотечного жилищного кредитования, месте и роли АИЖК Кемеровской области в сфере развития ипотечного жилищного кредитования в Кемеровской области, механизме функционирования ипотечного рынка и прогнозах его развития на период до 2010 года, а также основные выводы и перспективы.
1. Уровень развития ипотечного жилищного кредитования
в Кемеровской области
Анализ ситуации в плане доступности жилья в субъектах Российской Федерации, в том числе в Кемеровской области, показывает, что основными проблемами в области спроса на жилье являются высокие цены на жилье, низкие текущие доходы и небольшие денежные сбережения населения. Ипотечное жилищное кредитование как аванс будущих доходов дает людям средства на покупку жилья и, таким образом, является важнейшим фактором формирования рынка доступного жилья.
В субъектах Российской Федерации коэффициент доступности жилья (соотношение "цена жилья/ежемесячные семейные доходы") в среднем равен 60. При условии, что на погашение кредита или займа направляется не более 1/3 ежемесячного совокупного семейного дохода, доступность ипотечного кредита или займа обеспечивается при сроке погашения не менее 15 лет.
При условии равных аннуитетных платежей кредит или заем на приобретение в среднем 52 кв. метров жилья могут взять семьи со средним доходом на семью около 13 тысяч рублей в месяц, получившие в результате массовой приватизации бесплатное жилье, то есть ипотечное кредитование ориентировано на население со средним уровнем дохода и имущественного положения.
Для улучшения указанных показателей в Кемеровской области принимаются различные меры, направленные на повышение платежеспособности населения, в том числе: регулярно повышается заработная плата, выплачиваются различные надбавки, пособия.
Показатели, характеризующие портфель кредитов и займов АИЖК Кемеровской области, приведены в таблице.
Характеристика портфеля кредитов и займов
АИЖК Кемеровской области
на 01.01.2006
-------------------------------------------------T---------------¬
¦Объем выданных ипотечных кредитов и займов ¦ 403,8/950 ¦
¦млн. руб./ед., ¦ ¦
¦в том числе молодым семьям ¦ 114,0/259 ¦
+------------------------------------------------+---------------+
¦Объем рефинансирования ипотечных кредитов и ¦ 291,2/714 ¦
¦займов млн. руб./ед. ¦ ¦
+------------------------------------------------+---------------+
¦Средний возраст заемщика, лет ¦ 35,4 ¦
+------------------------------------------------+---------------+
¦Средний размер кредита или займа, тыс. руб. ¦ 440 ¦
+------------------------------------------------+---------------+
¦Средневзвешенный договорной срок погашения, лет ¦ 14 ¦
+------------------------------------------------+---------------+
¦Средневзвешенное соотношение кредита или займа ¦ 57,7 ¦
¦к стоимости залога, % ¦ ¦
+------------------------------------------------+---------------+
¦Средний размер платежа семьи заемщика, руб./мес.¦ 6110 ¦
+------------------------------------------------+---------------+
¦Средний доход семьи заемщика, руб./мес. ¦ 22396 ¦
+------------------------------------------------+---------------+
¦Доля платежей по кредиту или займу в доходе ¦ 27,3 ¦
¦семьи, % ¦ ¦
+------------------------------------------------+---------------+
¦Средняя стоимость залога, тыс. руб. ¦ 761,6 ¦
L------------------------------------------------+----------------
В отличие от потребительских кредитов ипотечные кредиты и займы на современном этапе развития рыночных отношений нельзя полностью рефинансировать без поддержки государства. Такая поддержка оказывается государством, благодаря чему рефинансирование ипотечных кредитов и займов - одно из направлений деятельности АИЖК. Поддержка государства при этом выражается в предоставлении АИЖК государственной гарантии Российской Федерации при выпуске ценных бумаг, увеличении уставного капитала АИЖК.
Участие АИЖК Кемеровской области в единой системе рефинансирования ипотечного жилищного кредитования позволяет постоянно осуществлять выдачу ипотечных кредитов и займов, не ограничивая объемы выдачи ипотечных кредитов и займов размерами собственного капитала, позволяет обеспечить непрерывный приток долгосрочного капитала в ипотечное жилищное кредитование и экономику Кемеровской области.
2. Задачи органов государственной власти Кемеровской
области в сфере развития ипотечного жилищного кредитования
Как было отмечено в посланиях Президента Российской Федерации Федеральному Собранию Российской Федерации от 26.05.2004, 05.09.2005, обеспечение граждан Российской Федерации доступным жильем является одной из актуальных задач государства на современном этапе.
В указанных посланиях Президентом Российской Федерации была обозначена задача, в соответствии с которой "Правительство, региональные и местные органы власти должны ориентироваться на то, чтобы к 2010 году минимум треть граждан страны ... могли бы приобретать квартиру, отвечающую современным требованиям".
Ключевым направлением решения указанной Президентом Российской Федерации задачи было определено создание финансовых механизмов, позволяющих улучшать жилищные условия не только за счет текущих заработков и имеющихся сбережений, но и в счет будущих доходов граждан.
Доступность ипотечного кредита или займа для конкретной семьи определяется, в первую очередь, доходами этой семьи, процентными ставками по ипотечным кредитам и займам и сроком кредита или займа.
На сроки и процентные ставки по ипотечным кредитам и займам, рефинансируемым АИЖК и иными структурами, невозможно влиять, так как во многом они зависят от макроэкономических показателей, однако исполнительные органы государственной власти Кемеровской области и АИЖК Кемеровской области могут способствовать доступности существующих ипотечных кредитов и займов для населения Кемеровской области путем:
1) наибольшей информированности населения о предлагаемых ипотечных кредитах и займах;
2) самостоятельного рефинансирования ипотечных кредитов и займов на рынке за счет выпуска АИЖК Кемеровской области ценных бумаг под гарантию Кемеровской области или ценных бумаг с ипотечным покрытием;
3) субсидирования первоначального взноса и (или) ежемесячного платежа по ипотечному кредиту или займу из бюджетов всех уровней для молодых семей;
4) внедрения корпоративного субсидирования, которое предполагает оплату предприятиями Кемеровской области стоимости первоначального взноса и части ежемесячного платежа по ипотечным кредитам и займам, полученным их работниками.
Необходимо развитие нормативной правовой базы Кемеровской области для обеспечения возможности выдачи ипотечных кредитов и займов максимальному количеству заемщиков, обеспечения прав кредитора, а также защиты конституционного права граждан на жилище при обращении взыскания на заложенное имущество.
В целях решения проблемы накопления первоначальных взносов для определенных социальных категорий населения необходимо использовать форму прямого субсидирования первоначального взноса за счет средств бюджетов всех уровней, финансовой поддержки предприятиями своих работников.
Государственное бюджетное финансирование необходимо направить на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия за счет ипотечных кредитов или займов, в форме предоставления им субсидий.
В целях повышения доступности ипотечных кредитов и займов для населения Кемеровской области необходимо:
1) развивать механизмы, позволяющие населению осуществлять накопление первоначальных взносов, необходимых для получения ипотечных кредитов и займов;
2) создавать новые условия погашения ипотечных кредитов и займов, в том числе предполагающие различные графики погашения основного долга и процентов (например, графики с растущими платежами), для охвата в качестве потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам и займам отдельных категорий граждан, статус которых обуславливает прогноз стабильного роста их доходов в будущем (молодые семьи, военнослужащие и т.д.).
Роль органов государственной власти Кемеровской области на современном этапе развития ипотечного кредитования заключается в оказании государственной поддержки в виде прямых инвестиций и государственных гарантий для обеспечения притока долгосрочных и максимально дешевых средств частных консервативных инвесторов в сектор ипотеки, а также для покрытия дополнительных рисков, в том числе возникающих в связи с несоответствием сроков привлечения ресурсов на финансовом рынке и сроков, на которые предоставляются ипотечные кредиты и займы.
Должны быть созданы условия, обеспечивающие свободный доступ всех слоев населения к ипотечным кредитам и займам, обеспечена возможность приобретения жилья любому желающему, обладающему стабильным достаточным доходом.
Решить задачу формирования рынка доступного жилья возможно только при условии динамичного и сбалансированного развития как спроса, так и предложения жилья. Этот принцип зафиксирован в перечне поручений Президента Российской Федерации по итогам заседания президиума Государственного совета Российской Федерации 19.04.2005.
На указанном заседании президиума Государственного совета Российской Федерации было отмечено, что сегодня ипотека в субъектах Российской Федерации заработала, и в некоторых из них уже сейчас доля ипотеки в общем объеме приобретаемого жилья составляет до 10 процентов, но в то же время очевидно, что существующие объемы ипотечного кредитования на порядок меньше того уровня, который позволит реально повысить доступность жилья. Для того чтобы увеличить эти объемы и сделать ипотечные кредиты и займы более доступными для населения, необходимо обеспечить приток долгосрочных и недорогих ресурсов на рынок ипотечного кредитования.
По мере расширения масштабов ипотечного жилищного кредитования и спроса на ипотечные жилищные кредиты и займы Кемеровская область переходит к более совершенным формам привлечения средств в сферу ипотечного жилищного кредитования. В настоящее время денежные средства привлекаются путем рефинансирования закладных в рамках Единой системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (далее - ЕСРИЖК). В дальнейшем планируется создание крупных портфелей ипотечных жилищных кредитов и займов и выпуск на их основе ипотечных ценных бумаг.
В целях поддержки развития ипотечного жилищного кредитования должны быть предприняты следующие меры:
1) предоставление определенным группам населения в качестве формы финансовой поддержки субсидий на оплату стоимости первоначального взноса и (или) части ежемесячного платежа по ипотечному кредиту или займу;
2) создание маневренного фонда жилья, которое может быть предоставлено гражданам в случае их выселения из квартиры в связи с невыплатой по ипотечному кредиту или займу, с целью снижения кредитного риска по ипотечным жилищным кредитам и займам и усиления надежности ипотечного покрытия ипотечных ценных бумаг;
3) обеспечение сбалансированной динамики спроса и предложения на рынке жилья.
АИЖК Кемеровской области ожидает, что в период до 2010 года сделки с жильем на вторичном рынке будут преобладать в общем количестве приобретенного по ипотеке жилья, но доля сделок с вновь построенным жильем будет непрерывно возрастать. Указанные тенденции отражены в приведенной ниже таблице:
--------T-------------T-------------T---------------T------------¬
¦ Годы ¦ Количество ¦ Доля сделок ¦ Количество ¦ Количество ¦
¦ ¦ кредитов и ¦ с жильем на ¦ сделок на ¦ сделок на ¦
¦ ¦ займов, ед. ¦ вторичном ¦вторичном рынке¦ первичном ¦
¦ ¦ ¦ рынке ¦жилья, тыс. ед.¦ рынке ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ жилья, ед. ¦
+-------+-------------+-------------+---------------+------------+
¦ 2006 ¦ 1500 ¦ 80% ¦ 1200 ¦ 300 ¦
+-------+-------------+-------------+---------------+------------+
¦ 2007 ¦ 1700 ¦ 70% ¦ 1190 ¦ 510 ¦
+-------+-------------+-------------+---------------+------------+
¦ 2008 ¦ 2500 ¦ 60% ¦ 1500 ¦ 1000 ¦
+-------+-------------+-------------+---------------+------------+
¦ 2009 ¦ 3700 ¦ 50% ¦ 1850 ¦ 1850 ¦
+-------+-------------+-------------+---------------+------------+
¦ 2010 ¦ 5500 ¦ 40% ¦ 2200 ¦ 3300 ¦
L-------+-------------+-------------+---------------+-------------
С целью недопущения роста цен на жилье при ограниченном предложении вторичного жилья необходимо увеличить предложение жилья на первичном рынке. Губернатором Кемеровской области поставлена задача увеличить объем жилищного строительства к 2010 году до 1,2 млн. кв. метров в год. Эта задача закреплена Стратегией развития строительного комплекса Кемеровской области до 2010 года, утвержденной постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 30.12.2005 № 182. Темпы роста, количество и стоимость построенного жилья отражены в приведенной ниже таблице:
----------T---------------T--------------------T-----------------¬
¦ Годы ¦ Объем ¦ Количество ¦ Средняя ¦
¦ ¦ строительства ¦ построенных и ¦ себестоимость ¦
¦ ¦ (тыс. кв. м) ¦ введенных ¦ построенного ¦
¦ ¦ ¦в эксплуатацию жилых¦ жилья, млрд. ¦
¦ ¦ ¦ помещений (из ¦ руб. (в ценах ¦
¦ ¦ ¦расчета 50 кв. м - ¦ 2005 года) ¦
¦ ¦ ¦ одно жилое ¦ ¦
¦ ¦ ¦ помещение), ¦ ¦
¦ ¦ ¦ тыс. ед. ¦ ¦
+---------+---------------+--------------------+-----------------+
¦ 2006 ¦ 800 ¦ 16 ¦ 16 ¦
+---------+---------------+--------------------+-----------------+
¦ 2007 ¦ 900 ¦ 18 ¦ 18 ¦
+---------+---------------+--------------------+-----------------+
¦ 2008 ¦ 1000 ¦ 20 ¦ 20 ¦
+---------+---------------+--------------------+-----------------+
¦ 2009 ¦ 1100 ¦ 22 ¦ 22 ¦
+---------+---------------+--------------------+-----------------+
¦ 2010 ¦ 1200 ¦ 24 ¦ 24 ¦
L---------+---------------+--------------------+------------------
Решение поставленных задач в указанные сроки возможно при условии ускоренных темпов развития рынка ипотечного жилищного кредитования в Кемеровской области и успешной реализации комплекса мер, направленных на масштабное увеличение предложения строящегося жилья, расширение объемов первичного жилищного рынка.
Отдельно следует отметить, что АИЖК Кемеровской области может минимизировать строительные риски. В Кемеровской области риск незавершения строительства может быть обеспечен гарантиями Кемеровской области, предоставленными при выпуске АИЖК Кемеровской области облигационных займов.
При формировании государственной политики в целях обеспечения населения доступным жильем необходимо учитывать, что в результате проведенной в Кемеровской области, так же, как и во всей России в 1990-х годах бесплатной приватизации жилья, в настоящее время более 68 процентов населения России и более 55 процентов жителей Кемеровской области являются собственниками жилья, средства от продажи которого могут быть использованы для уплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита или займа на улучшение жилищных условий.
Целью настоящей Концепции является описание мер, которые необходимо предпринять, чтобы повысить доступность для населения ипотечных жилищных кредитов и займов. Вместе с тем, сделанные в Концепции прогнозы и намеченные ориентиры исходят из ожидаемого в ближайшее время качественного сдвига в развитии первичного жилищного рынка и, в частности, массового увеличения предложения строящегося жилья.
3. Место и роль единой системы рефинансирования
ипотечных жилищных кредитов
В мировой практике существуют различные формы привлечения средств для ипотечного кредитования. Наиболее распространенными являются две. Первая форма - это выпуск банками и некредитными организациями долгосрочных облигаций с ипотечным покрытием стандартной структуры с выплатой суммы основного долга в конце платежного периода. Ипотечные кредиты, входящие в состав ипотечного покрытия, при этом остаются на балансе банка-эмитента (указанная система преобладает в Европе, наиболее яркий пример - Германия).
Другой формой привлечения долгосрочных ресурсов, называемой системой рефинансирования ипотечных кредитов и займов, является уступка прав требований банками и некредитными организациями по уже выданным ипотечным кредитам и займам другому финансовому институту (оператору вторичного рынка). В свою очередь, операторы вторичного рынка выпускают ипотечные ценные бумаги различного вида. Такими ценными бумагами могут быть облигации с ипотечным покрытием традиционной структуры или облигации общего покрытия, или ценные бумаги с потоком платежей, близким по структуре к платежам по аннуитетным ипотечным кредитам и займам (указанная система функционирует в США, в России аналогом этого вида ипотечных ценных бумаг являются ипотечные сертификаты).
Рефинансирование ипотечных кредитов и займов невозможно без ЕСРИЖК. Самым важным для развития системы ЕСРИЖК является унификация и стандартизация всех требований и процедур на этапах андеррайтинга, выдачи и обслуживания ипотечных кредитов и займов. Стандартизация является базой для всех форм финансирования ипотечного кредитования, в том числе и для рефинансирования.
АИЖК в рамках решения названной задачи разработало и внедрило в практику стандарты процедур выдачи, рефинансирования и обслуживания ипотечных кредитов и займов (далее - стандарты АИЖК), которые обеспечивают предпосылки для дальнейшего роста объемов кредитования. В настоящее время в рамках программы, реализуемой АИЖК, в соответствии с этими стандартами выдаются кредиты и займы в подавляющем большинстве регионов Российской Федерации. Стандартизация играет важную роль в снижении кредитного риска.
Другим существенным моментом явилось создание инфраструктуры рынка ипотечного кредитования, которая была сформирована при активной поддержке со стороны субъектов Российской Федерации. К декабрю 2004 г. в программе АИЖК участвовало 70 субъектов Российской Федерации. Немаловажным фактором явилось обучение специалистов, а также обеспечение взаимодействия всех участников первичного ипотечного рынка: банков - первичных кредиторов, риэлторов, страховых компаний, региональных операторов и сервисных агентов. Общее количество участников программы АИЖК приблизилось к концу 2004 года к 200. С разработкой стандартов АИЖК была создана ЕСРИЖК.
Способность АИЖК Кемеровской области наращивать объемы выдаваемых долгосрочных ипотечных жилищных кредитов и займов зависит от возможности привлечения долгосрочных ресурсов.
Законодательство Российской Федерации по ипотечным ценным бумагам с учетом принятых в рамках реформы по созданию рынка доступного жилья изменений обеспечило возможность использования банками всех вышеописанных способов привлечения средств для ипотечного кредитования как через непосредственное привлечение ресурсов банками и некредитными организациями, так и через использование финансовых услуг операторов вторичного рынка.
При этом скорость такого оборота напрямую влияет на темпы наращивания банками объемов ипотечного жилищного кредитования.
Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" создает условия для привлечения в сферу ипотечного жилищного кредитования долгосрочных ресурсов. При этом сроки, на которые привлекаются денежные средства, будут увеличиваться по мере становления и развития рынка ипотечных ценных бумаг. Возможности увеличения сроков привлечения денежных средств будут зависеть от спроса на ипотечные ценные бумаги, что, в свою очередь, определяется различными факторами, например, уровнем развития накопительных пенсионных фондов, страховой деятельности, то есть наличием институциональных инвесторов, ориентированных на долгосрочные инвестиции.
Дальнейшее участие АИЖК Кемеровской области в ЕСРИЖК позволит интенсифицировать процесс привлечения средств для ипотечного жилищного кредитования. Система позволит обеспечить равномерный переток капитала с финансового рынка в банковский сектор и через него - в виде ипотечных кредитов и займов - населению.
Основными характеристиками создаваемой ЕСРИЖК должны стать:
1) возможность для большинства банков - первичных кредиторов внедрить и использовать стандарты выдачи и обслуживания ипотечных жилищных кредитов или займов по всей стране;
2) высокая скорость оборота капитала первичных кредиторов и операторов вторичного рынка;
3) низкие издержки, связанные с рефинансированием закладных;
4) развитая инфраструктура, обслуживающая участников ЕСРИЖК.
4. Место и роль АИЖК Кемеровской области в развитии
ипотечного жилищного кредитования на территории
Кемеровской области
В целях развития ипотечного жилищного кредитования в 1997 году был создан оператор ЕСРИЖК - открытое акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", основной задачей которого является рефинансирование выданных первичными кредиторами ипотечных жилищных кредитов и займов за счет средств, привлекаемых путем размещения на российском фондовом рынке ценных бумаг.
Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренной Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 № 28, определено, что деятельность АИЖК "... будет способствовать перераспределению рисков ипотечного кредитования" и, прежде всего, снижению "... риска ликвидности и процентного риска, возникающих при несоответствии структуры активов и пассивов первичных кредиторов ...".
Стратегическое предназначение АИЖК Кемеровской области в развитии ипотеки в Кемеровской области должно состоять, прежде всего, в осуществлении ипотечного кредитования с последующей продажей (рефинансированием) выданных ипотечных кредитов и займов АИЖК.
Государственная поддержка становления и развития ЕСРИЖК через АИЖК как оператора ЕСРИЖК - необходимая мера, направленная на решение задачи обеспечения населения доступным жильем путем создания условий для максимально быстрого развития рыночных механизмов ипотечного жилищного кредитования.
В дальнейшем, в ходе развития и совершенствования ипотечного рынка в стране, функции АИЖК по рефинансированию могут осуществляться АИЖК Кемеровской области самостоятельно.
При этом такая государственная поддержка не может и не должна конкурировать с рыночными механизмами ни в одном из секторов финансового рынка и должна быть ориентирована на те секторы, где рынок отсутствует и требуется вмешательство государства для его становления.
На текущий момент государственная поддержка ипотечного жилищного кредитования в Кемеровской области осуществляется следующим образом:
1) заключено соглашение с АИЖК о сотрудничестве в области развития системы ипотечного жилищного кредитования;
2) Кемеровская область несет субсидиарную ответственность по заимствованиям АИЖК Кемеровской области в виде предоставления государственных гарантий на каждый выпуск долговых ценных бумаг АИЖК Кемеровской области, размещаемый на рынке.
Наличие государственных гарантий Кемеровской области по заимствованиям АИЖК Кемеровской области позволяет увеличить срок и уменьшить издержки на привлечение в ипотечное кредитование финансовых ресурсов, а также снизить риск того, что источник финансирования не будет возобновлен в течение срока жизни ипотечного кредита или займа.
На текущий момент принцип субсидиарной ответственности реализуется через предоставление государственных гарантий на каждый конкретный облигационный заем. Принимая во внимание цель существенного роста объемов ипотечного кредитования в Кемеровской области, такой механизм будет в значительной мере ограничивать привлечение финансирования и нагружать внутренним долгом долговую книгу Кемеровской области.
В силу требований Бюджетного кодекса Российской Федерации предоставление государственных гарантий на дискретной основе от выпуска к выпуску долговых ценных бумаг АИЖК Кемеровской области является многоступенчатым и достаточно долгим процессом, блокирующим способность АИЖК Кемеровской области осуществлять заимствования на рынке капитала с большей регулярностью и оперативностью.
Отсутствие государственной поддержки АИЖК Кемеровской области, во-первых, существенно повысит стоимость ресурсов и сократит срок, на который они привлекаются, что в свою очередь снизит доступность ипотечного кредита или займа для заемщика, и, во-вторых, ограничит возможность инвестирования в них средств российских инвесторов, ориентирующихся на высокую степень надежности вложений (пенсионные фонды, управляющие страховыми резервами).
5. Механизм функционирования ипотечного рынка
и прогнозы его развития на период до 2010 года
По состоянию на 01.03.2005 количество кредитов и займов, рефинансированных АИЖК Кемеровской области, составляет накопленным итогом более 267 единиц на общую сумму более 90,5 млн. рублей. При этом, по имеющимся данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, доля кредитов и займов, рефинансированных АИЖК Кемеровской области, составляет в среднем по области около 10 процентов. Общий объем выданных в течение 2005 года по области ипотечных кредитов и займов составляет около 925 млн. рублей.
При выполнении поставленной Правительством Российской Федерации задачи по достижению к 2010 году объема кредитования в размере 3850 млрд. рублей в год общий объем выданных кредитов и займов накопленным итогом будет составлять около 7550 млн. рублей. Это означает, что к указанному сроку более 10 000 российских семей улучшат свои жилищные условия за счет ипотечных кредитов и займов, а количество ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов и займов составит более 5500 единиц в год.
Для достижения поставленной задачи и при условии доверия банков к ЕСРИЖК в развитии ипотечного рынка необходимо обеспечить ежегодное трехкратное увеличение объемов ипотечного кредитования. В этом случае в 2010 году в Кемеровской области ежедневно будет выдаваться порядка 15 кредитов или займов.
Достижение поставленной задачи по увеличению объемов ипотечного жилищного кредитования к 2010 году возможно при условии существенного увеличения числа участников первичного ипотечного рынка.
В целях дальнейшего развития первичного рынка ипотечных кредитов и займов необходимо:
1) осуществлять меры по расширению круга первичных кредиторов, использующих стандарты АИЖК;
2) способствовать развитию депозитарного учета закладных, андеррайтинга и сервисного обслуживания выданных ипотечных кредитов и займов как самостоятельных специализированных видов деятельности и формированию действующих на основе рыночного ценообразования институтов, специализирующихся на этих видах деятельности;
3) наращивать объемы деятельности по обучению персонала первичных кредиторов и популяризации стандартов АИЖК;
4) способствовать созданию условий, обеспечивающих доступность инфраструктуры региональной сети АИЖК любому заемщику;
5) создать систему мониторинга развития ипотечного кредитования;
6) снизить маржу всех участников ипотечного рынка за счет роста объемов выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов и займов;
7) популяризировать перекредитование в случае предоставления таких возможностей вторичными покупателями ценных бумаг.
6. Основные выводы и перспективы
Реализация изложенных в настоящей Концепции мер по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Кемеровской области позволит:
1) увеличить приток средств на рынок ипотечного жилищного кредитования;
2) улучшить условия привлечения финансовых ресурсов в эту сферу;
3) добиться повышения доступности ипотечных жилищных кредитов и займов для максимально широких слоев населения.
Органы государственной власти должны играть существенную роль в ипотечном кредитовании в Кемеровской области на этапе его становления через поддержку деятельности АИЖК Кемеровской области. По мере развития ипотечного рынка и повышения инвесторами оценки надежности ипотечного покрытия роль и непосредственное участие государства должны постепенно снижаться.
Основными функциями АИЖК Кемеровской области должны быть:
1) дальнейшее совершенствование и внедрение стандартов АИЖК;
2) обеспечение ликвидности для банков выдаваемых ими кредитов путем непрерывного выкупа стандартных ипотечных жилищных кредитов;
3) организация вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов и займов, включая хранение закладных, вторичный оборот и раскрытие информации;
4) регулярный выпуск ипотечных и корпоративных ценных бумаг для привлечения необходимого финансирования;
5) управление и оценка рисков по ипотечным жилищным кредитам и займам, ипотечному покрытию и ипотечным ценным бумагам.
Ипотечное жилищное кредитование на сегодняшний день является единственно возможным рыночным механизмом, позволяющим обеспечить доступность жилья для населения.
Заместитель Губернатора
Кемеровской области
Е.БУЙМОВ
