ИНФОРМАЦИЯ Кемеровского филиала ФГУП "ГНИИ РНС ФНС РФ" от 15.04.2006
"ОБ УПЛАТЕ ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА ПРИ АРЕНДЕ ЗДАНИЙ И ПОМЕЩЕНИЙ"
Официальная публикация в СМИ:
"Кузбасский налоговый курьер", № 8, 15.04.2006
--> примечание.
При применении следует учитывать, что документ не носит нормативный характер и является разъяснением по конкретному вопросу.
КЕМЕРОВСКИЙ ФИЛИАЛ
ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ
"ГОСУДАРСТВЕННЫЙ НАУЧНО-ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ИНСТИТУТ
РАЗВИТИЯ НАЛОГОВОЙ СИСТЕМЫ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
ИНФОРМАЦИЯ
от 15 апреля 2006 года
ОБ УПЛАТЕ ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА ПРИ АРЕНДЕ ЗДАНИЙ И ПОМЕЩЕНИЙ
Заключив договор аренды нежилого помещения, исполняя его условия, исправно уплачивая суммы арендной платы, юридические или физические лица считают, что являются добросовестными и законопослушными гражданами РФ. Однако на практике часто оказываются привлеченными в суд в качестве ответчика за неуплату земельного налога.
Попытаемся проанализировать ситуации, когда у арендатора возникают проблемы с уплатой земельного налога при аренде здания или помещения.
Статьей 1 Закона Российской Федерации "О плате за землю" от 11.10.1991 № 1738-1 предусмотрено, что использование земли в РФ является платным. Формами платы являются: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли.
Земельным налогом облагаются как собственники земли, так и землепользователи.
Согласно ст. 8 данного Закона в облагаемую налогом площадь включаются земельные участки, занятые строениями и сооружениями, участки, необходимые для их содержания.
Согласно ст. 15 указанного Закона основанием для установления земельного налога и арендной платы за землю является документ, удостоверяющий право собственности, владения, пользования (аренды) земельным участком (ст. 15 Закона РФ "О плате за землю" от 11.10.1991 № 1738-1 в ред. от 23 декабря 2003 г.).
Учитывая, что арендатор здания является фактическим землепользователем занятого им участка на основании договора аренды недвижимости вне зависимости от наличия или отсутствия согласия его собственника, он признается плательщиком арендной платы за такой земельный участок. И в таком случае правоустанавливающим документом является договор аренды здания.
Согласно ст. 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.
Следовательно, арендатор может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости, а документом, удостоверяющим право собственности, владения или пользования земельным участком, в этом случае может служить договор аренды имущества.
В п. 2 ст. 654 ГК РФ сказано, что установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
На практике же нередко сумма арендной платы определяется сторонами по формуле, включающей такие показатели, как площадь арендуемых помещений, коэффициенты износа, качества строительных материалов и т.д., без включения в этот расчет платы за землю, т.е. арендная плата за имущество не содержит земельной составляющей.
Соответственно, в подобных ситуациях налоговыми органами при проведении проверки по вопросу соблюдения налогового законодательства в отношении земельного налога выявляются нарушения.
Отстаивать свои интересы арендаторам приходится в суде.
ГК РФ, хотя и устанавливает правило, в соответствии с которым плата за пользование зданием или иным сооружением включает плату за пользование земельным участком, однако придает этому правилу диспозитивный характер. Следовательно, стороны договора аренды могут установить своим соглашением только плату за пользование зданием или иным сооружением, предоставив арендатору на срок аренды здания или иного сооружения земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования. Статья 269 ГК РФ гласит: лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами.
Получение такого права должно быть документально подтверждено актом о предоставлении участка в пользование.
Вместе с тем организация-арендатор не является плательщиком земельного налога, если она арендует помещение у арендодателя, который уплачивает налог на землю, используемую арендатором помещения.
Передача здания или помещения в нем в аренду не означает изменение плательщика земельного налога или арендной платы, а лишь возможность для арендодателя помещения по соглашению с арендатором компенсировать свои расходы по оплате за землю.
Стоит добавить, что в статье 654 ГК сказано, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы, в том числе платы за землю, договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
В отношении договора аренды здания или сооружения не может применяться правило, предусмотренное пунктом 3 статьи 424 ГК: "В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги".
В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК РФ).
Таким образом, отсутствие в договоре аренды имущества ссылки на оплату пользования земельным участком не исключает такую плату в составе арендной платы, поскольку ст. 654 ГК РФ требует прямого указания на невключение земельного платежа в арендную плату. То есть установление арендных платежей за имущество автоматически устанавливает в их составе плату за землю.
Отсутствие в расчетах арендной платы земельной составляющей также не исключает плату за землю, так как эта плата включается в базовую ставку арендной платы, умноженной вместе с последней на предусмотренные для расчета коэффициенты.
Независимо от порядка уплаты и расчета земельных платежей принцип платного землепользования не нарушается, собственник недвижимого имущества - частный владелец или государство вправе предусматривать в договоре такой размер арендной платы, который или погашает его расходы по уплате земельного налога, или обеспечивает поступление в государственный бюджет соответствующих платежей, выделение которых из состава арендной платы в обязанность арендатора не входит.
Специалист по правовым вопросам
Кемеровского филиала ГНИИ РНС
Н.Ю.ХАКИМОВА
