ВОПРОС-ОТВЕТ Кемеровского филиала ФГУП "ГНИИ РНС ФНС РФ" от 15.01.2006
"АРЕНДА ЗЕМЛИ К ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ПРИЛАГАЕТСЯ"
Официальная публикация в СМИ:
"Кузбасский налоговый курьер", № 2, 15.01.2006
--> примечание.
При применении следует учитывать, что документ не носит нормативный характер и является разъяснением по конкретному вопросу.
КЕМЕРОВСКИЙ ФИЛИАЛ
ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ
"ГОСУДАРСТВЕННЫЙ НАУЧНО-ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ИНСТИТУТ
РАЗВИТИЯ НАЛОГОВОЙ СИСТЕМЫ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
ВОПРОС-ОТВЕТ
от 15 января 2006 года
АРЕНДА ЗЕМЛИ К ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ПРИЛАГАЕТСЯ
ВОПРОС: Переходит ли право аренды земли от прежнего собственника здания к новому, если покупатель не оформил договор аренды с собственником земельного участка.
ОТВЕТ: ЗАО обратилось в арбитражный областной суд о признании незаконным решения налоговой инспекции о доначислении земельного налога и пени, а также привлечении плательщика к ответственности за совершение правонарушений, предусмотренных п. 2 ст. 119, а также п. 1 ст. 122 Налогового кодекса Российской Федерации.
ЗАО по договору купли-продажи приобрело недвижимое имущество -производственную базу. Земельный участок, на котором расположена данная производственная база, находится в муниципальной собственности и был сдан в аренду предыдущему собственнику. Договор аренды был зарегистрирован в комитете по управлению муниципальным имуществом.
Новый владелец право собственности на приобретенную производственную базу зарегистрировал в установленном порядке.
При проведении выездной налоговой проверки по вопросам соблюдения законодательства по земельному налогу налоговая инспекция пришла к выводу о том, что ЗАО обязано уплачивать налог с земельного участка, о чем составлен акт.
По результатам проверки налоговой инспекцией было принято решение о привлечении плательщика к ответственности в виде штрафа, а также предложено уплатить земельный налог за 2004 год и пени.
Не согласившись с решением налогового органа, общество обратилось в арбитражный суд.
Принимая решение по настоящему делу, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что ЗАО является пользователем, а не арендатором спорного земельного участка, так как договор аренды с прежним арендатором обществом не оформлен. В связи с указанным судебные инстанции признали правомерным доначисление налога на землю только с даты государственной регистрации прав на недвижимость.
В кассационной жалобе налоговая инспекция полагает, что начисление земельного налога должно осуществляться с момента заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, а следовательно, выводы судебных инстанций о признании незаконным решения инспекции в части взыскания налога за период с даты государственной регистрации прав на недвижимость не соответствуют нормам материального права.
Кассационная инстанция полагает, что выводы судебных инстанций в отношении периода, за который подлежит взысканию земельный налог, основаны на неправильном применении действующего законодательства.
Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
При этом п. 2 ст. 271 ГК РФ определено, что в данном случае покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
В п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Следовательно, покупатель с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость приобретает право аренды занятого данным объектом земельного участка независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды с собственником земельного участка. В соответствии со ст. 1 Закона РФ от 11.10.91 № 1738-1 "О плате за землю" (далее - Закона № 1738-1) использование земли в Российской Федерации является платным. Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Таким образом, арендаторы не являются плательщиками земельного налога с арендуемых ими земельных участков.
При таких обстоятельствах, поскольку ЗАО с момента государственной регистрации права собственности на приобретенную производственную базу, приобрело также права и обязанности арендатора в отношении занимаемого им земельного участка по договору аренды прежнего собственника, то взыскание инспекцией с общества земельного налога противоречит положениям ст. 1 Закона № 1738-1, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что начисление земельного налога должно осуществляться с момента заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, не могут быть приняты во внимание, так как не основаны на нормах действующего законодательства. Так, законодательством Российской Федерации не предусмотрено, что право пользования земельным участком возникает у покупателя с момента заключения договора на приобретение расположенной на данном участке недвижимости.
Кроме того, в силу ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Пунктом 2 ст. 8 ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Учитывая изложенное, права на приобретаемое недвижимое имущество - производственную базу, в том числе и на занимаемый ею земельный участок, перешли к ЗАО с момента государственной регистрации перехода права собственности на данное недвижимое имущество, а следовательно, оснований полагать, что право пользования земельным участком возникло с момента заключения договора купли-продажи, не имелось.
Таким образом, оснований для начисления обществу недоимки по земельному налогу, а также штрафа и пени у налогового органа не имелось.
Решением Федерального арбитражного суда Центрального округа решение и постановление апелляционной инстанции Арбитражного областного суда изменено, решение налоговой инспекции в части взыскания с ЗАО земельного налога, пени, а также привлечения к ответственности в виде штрафа признано незаконным, как не соответствующее ст. 1 Закона РФ от 11.10.91 № 1738-1 "О плате за землю", п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 27.09.05 по делу № А36-934/2005).
Специалист по правовым вопросам
Кемеровского филиала ГНИИ РНС
Н.Ю.ХАКИМОВА
